“2022年12月底时，中介发朋友圈说2023年1月贷款利率就要上调了，当时就比较担心利率上涨，不过最近听说首套房利率还是3.9%。”一位天津的购房者告诉中新经纬。
近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
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根据上海易居房地产研究院统计，最近3个月房价持续下降的城市有38个。与此前2022年9月的23城相比，有16城仍符合条件，7城不符合条件，还有22个城市新增。中新经纬采访发现，部分不符合条件的城市已将首套房贷款利率调整回4.1%，郑州、福州、厦门等新进入符合条件名单的城市暂无变化。
天津、武汉等维持3.9%，也有城市未变动
根据机构统计的2022年9月和2023年1月符合条件城市名单，天津、武汉等16个城市两次均在名单中。2022年10月，天津、武汉已将首套房贷款利率下调至3.9%。
1月9日，中新经纬以购房者身份咨询工商银行天津贷款部门，一位工作人员表示，2022年年底时，曾接到通知首套房贷款利率在2023年1月10日开始执行相应期限LPR(贷款市场报价利率)减20个基点，即从3.9%恢复至4.1%。但在5日央行、银保监会发文后，又取消了上述通知，仍然执行LPR减40个基点。
和天津情况类似的还有武汉。尽管房产中介称武汉房贷利率从3.9%上涨至4.1%又下调至3.9%，但工商银行武汉某支行的工作人员表示，这是中介为了促进购房者尽快签合同给出的说法，实际上从去年12月底至今，该行首套房贷款利率一直维持在3.9%水平。
另外，与9月相比新增符合条件的城市共22个。1月10日，中新经纬拨打了郑州、福州、太原、南宁、沈阳、厦门、长春、无锡、金华、扬州等地银行和房产中介电话，均告知首套房贷款利率为4.1%，暂时未发生变动。
“目前首套房贷款利率还是4.1%，暂时没有收到通知后续是否会调整利率。”建设银行郑州某支行一位工作人员表示。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受中新经纬采访时指出，金融监管部门的通知是指如果符合“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降”这一条件，可以根据实际情况去选择调与不调，并非一定要调。
房价上涨城市首套房利率恢复4.1%
根据通知，后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
目前5年期以上LPR报价为4.3%，全国首套房贷款利率下限为相应期限LPR减20个基点，即4.1%。
通过对比，昆明、大理等7个城市的房价已不符合“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降”的条件。从采访情况看，部分城市的房贷利率已经恢复4.1%。
“现在首套房贷款利率是4.1%，3.95%的贷款利率只截至2022年12月31日。”大理市一位中介告诉中新经纬。中国银行大理某支行一位客户经理也表示，去年底首套房贷款利率为3.9%，今年刚上调至4.2%，如果选择在中行贷款，并且征信情况良好，最低可以调到4.1%。
昆明、贵阳、泉州亦是如此。贵阳一位房产中介称，贵阳首套房贷款利率2022年12月底是3.9%，目前恢复到4.1%水平。“泉州之前利率水平为3.8%，目前上调到4.1%。”泉州的一位房产中介表示。
房贷利率未来怎么走？
2022年以来，住房信贷政策进行过三次重大调整。去年5月，央行、银保监会发布通知，将购买普通自住房的首套商业性住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套住房贷款利率下限不变。9月，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前新发放的首套住房贷款利率下限，二套住房贷款利率政策下限仍然不变。2023年1月，央行、银保监会发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
在此背景下，多地首套房贷款利率出现下降。贝壳研究院统计数据显示，2022年12月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。截止到2022年12月18日，贝壳研究院监测范围内已有19城首套房贷主流利率降至4.0%以下。
楼市资料图 来源：中新经纬 万可义摄
据央视新闻消息，住房和城乡建设部部长倪虹在接受采访时指出，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
招联首席研究员董希淼对中新经纬表示，住房贷款利率在实际上形成“三层定价机制”：一是全国层面，央行确定全国性的利率政策下限；二是地方层面，地方政府在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限；三是银行层面，银行综合考虑客户资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。
董希淼指出，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，住房贷款如何定价仍由银行与借款人商定。在目前居民住房消费需求不振的情况下，预计将有更多银行对多数借款人实际执行房贷利率下限。“未来一段时间，符合条件的地方首套住房贷款利率下限可能在3.5%—4.1%之间。”董希淼称。
值得注意的是，房贷利率贷款市场报价利率(LPR)和加点两部分构成，除了加点数，5年期以上LPR也影响着最终的房贷利率水平。
2023年1月20日将进行LPR开年的首期报价。2022年以来，LPR共进行了三次下调，5年期以上LPR累计下降了35个基点，目前为4.3%。
市场观点认为，5年期以上LPR报价仍有下调空间。中国民生银行首席经济学家温彬表示，2023年初LPR或再次非对称下调，且下调存量房贷利率的必要性更高。
东方金诚首席宏观分析师王青分析称，为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，需要5年期LPR报价先行下调。综合居民房贷利率相对偏高、近期存款利率较大幅度下调等因素，王青判断，2023年1月1日房贷重定价日过后，5年期LPR报价有可能下调0.15个百分点。
